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LE QUÉBEC ET AIRBNB : OÙ EN SOMMES-NOUS ?

Airbnb, c’est quoi ?

Airbnb est une compagnie fondée en 2008 et basée à San Francisco, mais dont l’entièreté des services sont fournis à travers Internet et une application qu’il est possible de télécharger sur un téléphone intelligent ou une tablette.

Essentiellement, Airbnb offre la possibilité à des personnes, appelées «hôtes», de louer à d’autres, les «voyageurs» ou «touristes», leur logement personnel, peu importe qu’ils en soient propriétaires ou locataires.

Ainsi, les hôtes reçoivent un montant d’argent pour chaque nuitée en contrepartie de la location de leur logement. Les touristes, quant à eux, souhaitent payer moins que ce qu’ils auraient déboursé pour un hôtel et la compagnie Airbnb conserve un pourcentage de commission sur le prix de la nuitée et un pourcentage venant de l’hôte pour la transaction.

Un tel modèle d’affaires rappelle aisément celui d’Uber, dont les services sont également offerts à travers une application qui permet d’appeler un chauffeur à des fins de déplacement, et ce, habituellement pour un coût moindre que celui des compagnies de taxi régulières.

Les difficultés du modèle Airbnb au Québec

Il existe une controverse par rapport à l’utilisation des services Airbnb au Québec car bien que les hôtes et les touristes en tirent en principe avantage, les établissements d’hébergement touristique traditionnels en souffrent.

En effet, au Québec, ces établissements doivent obligatoirement se conformer à la Loi sur les établissements d’hébergement touristique (ci-après la «Loi»), ainsi qu’au Règlement sur les établissements d’hébergement touristique (ci-après le «Règlement»).

Cette législation prévoit l’octroi de permis aux établissements répondant aux exigences, impose la perception d’une taxe d’hébergement aux touristes, ainsi que la déclaration des revenus des établissements afin de se faire imposer en conformité avec les lois fiscales du Québec. De plus, ces établissements doivent se soumettre à des inspections, peuvent faire l’objet d’enquêtes sur leur conformité et sont également passibles de lourdes amendes dans le cas du non-respect de leurs obligations.

Or, les individus s’inscrivant en tant qu’hôtes par l’entremise d’Airbnb n’étaient pas soumis à toutes les obligations et procédures imposées par la Loi et le Règlement. C’est notamment pour cela que les établissements d’hébergement touristique se sont plaints de concurrence déloyale.

Le 1er octobre 2017 est donc entrée en vigueur une entente conclue entre Airbnb, le Ministère du Tourisme et le Ministère des Finances du Québec, en vertu de laquelle Airbnb s’engage à percevoir la taxe d’hébergement en tant que mandataire des hôtes et à la remettre aux ministères concernés.

Les changements récents à la Loi

En 2016, des modifications à la Loi et au Règlement sont entrées en vigueur afin d’élargir les définitions des termes «établissement d’hébergement touristique» et «touriste», pour tenter de régler la problématique de la location Airbnb au Québec.

Dorénavant, un établissement d’hébergement touristique est : «tout établissement dans lequel au moins une unité d’hébergement est offerte en location contre rémunération, pour une période n’excédant pas 31 jours, à des touristes sur une base régulière lors d’une même année civile et dont la disponibilité de l’unité est rendue publique.»

Un touriste est défini comme étant «une personne qui fait un voyage d’au moins une nuit et d’au plus un an, à l’extérieur de la municipalité où se trouve son lieu de résidence, à des fins d’agrément ou d’affaires ou pour effectuer un travail rémunéré, et qui utilise des services d’hébergement privé ou commercial.»

L’expression unité d’hébergement, quant à elle, désigne «une chambre, un lit, une suite, un appartement, une maison, un chalet, un prêt-à-camper ou un site pour camper.»

Suivant ce qui précède, les individus offrant leur résidence en location par l’entremise du site Airbnb sur une base régulière pourraient être éventuellement assujettis aux obligations imposées par la Loi et le Règlement, comme tout autre établissement d’hébergement touristique traditionnel. Ce qui constitue une location offerte sur une base régulière n’est toutefois pas encore défini dans la Loi. Il faudra donc surveiller de près comment les tribunaux québécois l’interprèteront et l’appliqueront.

Autres difficultés : les locataires, les copropriétaires et les assurances

Il existe également d’autres difficultés juridiques pour les hôtes, notamment en matière de bail de location, de copropriétaires de condominiums et d’assurances.

Les hôtes qui ne sont pas propriétaires de leur résidence, mais qui en sont locataires ont un problème supplémentaire. En effet, le locataire qui loue sa résidence à un touriste à l’aide d’Airbnb est considéré, en droit québécois, comme sous-louant son logement. Par conséquent, il est tenu d’aviser son locateur de son intention de sous-louer, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer et obtenir le consentement du locateur. Or, le locateur est en droit de refuser cette sous-location pour un motif sérieux.

Dans la même veine, les propriétaires de condominiums peuvent faire face à des problèmes juridiques entourant l’utilisation des services Airbnb. Ces individus, étant des copropriétaires parce qu’ils partagent les parties communes de l’immeuble avec les autres copropriétaires, se doivent de respecter la Déclaration de copropriété de leur immeuble, notamment en ce qui a trait à sa destination, ou à l’usage résidentiel ou commercial qui est prévu. Par conséquent, en fonction de ce qui est prévu à la Déclaration, l’hôte qui offre son logement à des touristes à l’aide d’Airbnb sur une base régulière pourrait, ce faisant, se trouver à violer les dispositions de ladite Déclaration, sans parler des touristes qui, en général, ne connaissent pas les dispositions qu’ils doivent respecter durant leur séjour.

De plus, d’autres problèmes peuvent surgir au niveau des assurances habitation. Celles-ci pourraient fort probablement ne pas couvrir des situations où l’assuré offre sa résidence sur une base régulière à des touristes en contrepartie d’une rémunération. Or, cela pourrait notamment changer la destination du logement, chose qui entraîne souvent un refus d’indemnisation par l’assureur, car exclu par la police d’assurance.

En définitive, il faut rester très vigilent lorsqu’il s’agit d’utiliser des applications aussi facilement accessibles qu’Airbnb. Bien que la tentation de faire un peu d’argent soit grande, soyez prudents et informez-vous bien en consultant l’un de nos avocats afin d’en connaître davantage sur les obligations que la Loi vous impose à cet égard avant d’entreprendre vos démarches. Vous n’en serez que plus rassurés.

 

Me Ève Lapointe

-et-

Kamen Markov
Étudiant en droit, Université d'Ottawa

 

 

24 janvier 2018
Catégories : Blogue, Droit commercial